どこにあって、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地であるのか、
というような物理的状況を明確にします。
不動産の登記とは、みなさまの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを法務局(登記をする役所)の登記記録(公の帳簿)に登載することをいいます。
そして、これを一般公開してだれでも確認できるようにし、権利関係やその所在・面積などの状況を明確にすることにより、不動産取引の安全と不動産に関する権利を守る重要な役割をはたしています。
不動産登記(土地や建物の登記)は大きく二種類に分けられます。一つは「表示に関する登記」、もう一つは「権利に関する登記」です。「権利に関する登記」は司法書士などが扱いますが、ここでの説明は割愛します。
土地の表示に関する登記とは、その土地がどこにあって、どれくらいの広さで、どのように利用されているのかを明確にするための登記であり、わたしたち土地家屋調査士が業務としてこれを取り扱います。登記記録上は「所在」「地番」で土地の場所を特定し、「地目」でどんな用途で使用されている土地なのかを表し、「地積」で土地の大きさを表します。
土地登記の種類について
土地を初めて登記するとき
土地表題登記
土地表題登記とは登記記録が備わっていない土地について初めて登記することをいいます。たとえば、海面を埋め立てた土地を新たに登記するときや、無地番の里道・水路の払下げを受け、新たな地番を設定するときなどに行います。不動産登記記録の表題部(不動産の現状を表示する欄)に、新たな土地についての所在、地番、地目、地積が記載されます。
- 土地の払下げを受けた方
- 公有水面の埋立の認可を受けた方
土地を分けたいとき
土地分筆登記
土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を2つ以上の土地に分割する登記のことです。1つの土地の一部を分割して売買などをしたい、相続によって1つの土地を各相続人に分割する必要ができたなど、土地を有効活用するための様々な状況において、土地の分筆登記が必要になります。
- 土地を複数の土地に分割したい方
- 土地の一部を別途活用したい方
土地をひとつにまとめたいとき
土地合筆登記
土地合筆登記とは、土地分筆登記の逆に、複数の土地を1つにまとめる登記です。土地合筆登記には、地目が同じ、合筆する土地同士が隣接している、などの細かい要件がいくつかあり、注意が必要となりますので、一度ご相談ください。
- 土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方
- まとまった数の土地の商取引をする際に、手続きを簡素化したい方
土地の利用目的が変わったとき
土地地目変更登記
土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わったときにする登記です。土地の現況や利用目的は、登記記録上、地目(田、宅地、山林など)として記載されています。
田を宅地に造成したなど現況地目が変わったときは、登記記録もそれに合わせて変更する必要があります。田や畑をそれ以外の地目に変更するときは、農地転用許可が必要な場合があります。
- 土地の地目(土地の利用方法)をこれから変更される方
- 所有している土地の利用目的を変更された方 (例 畑→宅地)
正しい面積に改めるとき
土地地積更正登記
土地には色々な経緯があり、実測面積と登記地積が異なる場合があります。土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。土地地積更正登記のために実測面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となります。
- 登記地積を正しくしたい方
- 実際に測量したところ、登記地積と実測面積が異なる方
土地登記に関するよくある質問
- 分筆登記はどんなときに必要なのですか？
- 土地の一部を分割して売却したいとき、遺産相続が発生して兄弟で土地を分けたいとき、共有名義の土地を分割して単有名義にしたいときなどです。
- 土地の一部をお隣に売りたいのですが、どうすればよいでしょうか？
- 手続きとしては、境界確定、測量、分筆登記をした後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。この所有権移転登記は司法書士の先生にお願いすることになります。当職が提携する司法書士の先生を紹介することもできますので、お気軽に一度ご相談ください。着手前から登記完了までトータルでサポートさせていただきます。
- 登記地積と実測面積が違うって、そんなことあるのですか？
- 登記されている地積は、明治時代に行われた地租改正事業に基づいて測量されたものが反映されている場合もあります。測量技術の違いにより、それらの面積は必ずしも合致しているとは限りません。
- 地目変更登記はしなければならないのですか？
- 不動産登記法では、「現況地目が変わったときから1ヶ月以内に地目変更登記をしなければならない」と定められています。また、いざ商取引をしようとすると、是正に時間がかかるなど諸手続がスムーズに行えず、取引自体が遅延することが考えられます。
